דייר מוגן הוא :
1. דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20.8.1968 שבחוזה השכירות לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
2. כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי. 
3. דייר שנכנס לנכס לאחר 20.8.1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב – 1972 (להלן:"החוק") מגביל את בעל הנכס ומגן על הדייר הן בגובה דמי השכירות אותם רשאי בעל הנכס לגבות מהדייר והן בכך שתקופת השכירות איננה מוגבלת בזמן. כלומר, לא ניתן לפנות את הדייר ובני משפחתו, משך כל חייו, אלא לפי עילות פינוי מיוחדות הקבועות בחוק.

החוק מפרט את המקרים בהם יכול בעל בית לבקש צו פינוי לדייר מוגן: ​

בדירת מגורים
1. הדייר לא משלם את דמי השכירות.
2. הדייר לא קיים תנאי מהתנאים שנכתב בהסכם שאם לא יקיים אותם- יהיה רשאי בעל הנכס לתבוע פינוי.
3. הדייר גרם נזק ניכר לדירה בכוונה – בעצמו או על יד אחרים.
4. הדייר (או אחר שהדייר הרשה לו) - משתמש בדירה למטרה בלתי חוקית (שימוש ללא רישיון לא מהווה מטרה לא חוקית).
5. הדייר (או אחר שהדייר הרשה לו) מטריד או מרגיז את שכניו (כולל בעל הנכס שהוא שכן).
6. הדייר השכיר את הדירה או חלק ממנה (וזאת כשלא מדובר בעסק לאירוח), בשכירות משנה והשיג רווח בלתי הוגן (בהשוואה לדמי השכירות שהוא משלם ולנסיבות).
7. הדירה דרושה לבעל הנכס לעצמו ובעל הנכס הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר. 
8. הדירה דרושה לבעל הנכס שהינו המדינה או רשות מקומית, לצורך ציבורי חיוני, ובעל הנכס הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר. 
9. הדירה דרושה לבעל הנכס שהינו גוף ציבורי לצורך השכרה למעוטי אמצעים (והדייר כבר לא עומד בתנאים אלה), ובעל הנכס הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
10. בעל הכנס רוצה להרוס את הדירה או הבניין כדי להקים בניין אחר או לתקן תיקון יסודי (וקיבל את אישורי הבניה המתאימים) והסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
11. מושכר שהוא חצר או גינה, דרוש לבעל הנכס לצורך הקמת בניין או תוספת לבניין (וקיבל את אישורי הבניה המתאימים) ובעל הנכס הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.

​בעסק
כל עילות הפינוי שפורטו לעיל במקרה של דירת מגורים נכונות גם לגבי מושכר שהוא עסק.
העמדת סידור חלוף לדייר מוגן
כפי שצוין לעיל, על מנת לפנות דייר מוגן מנכס המיועד להריסה או לתיקון יסודי, על בעל הכנס לטעון במפורש ולהוכיח קיומם של תנאים מצטברים:
1. המושכר, או הבניין שבו מצוי המושכר, עומדים להריסה;
2. במקום הנכס שנהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיבוצעו בו תיקונים יסודיים;
3. נתקבל רישיון הבנייה אשר דרוש לכך;
4. בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו יידרש בית המשפט לטיבו ומהותו של הסידור החלופי שיכול להיות אחד מאלה:
1. המצאת דירה חלופית;
2. תשלום פיצויים, בנוסף להעמדת דירה לרשות הדייר או במקום זאת;
3. דרך אחרת, שכל כולה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט לפי העניין שבא לפניו;
4. המצאת דירה חלופה, שתהיה בבניין שיוקם או שישונה או שיתוקן לפי רישיון הבניה, ולקבוע (לתקופת הביניים) סידור חלוף ארעי;
דוד בר אופיר סובר בספרו "עילות פינוי וסעד מן הצדק" כי השאלה בדבר טיבו, מהותו והתאמתו של הסידור החלוף נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, לפי נסיבותיו המיוחדות של כל ענין.
ברע"א 847/06 הרב יוסף חיים מונדרי נ' שינפלד חברה לבנין והשקעות בע"מ (להלן: "עניין שינפלד") אישר בית המשפט העליון את פסק דינו של בית המשפט המחוזי וקבע כי "הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה".
בעניין שינפלד השתלשלות הדברים הייתה כדלקמן:
מר מונדרי הנו דייר מוגן בנכס (להלן: "הדייר") שבבעלות חברת שינפלד (להלן:"החברה"). החברה קיבלה היתרי בניה להריסת הנכס והקמת מבנה חדש תחתיו. החברה פנתה לדייר והציעה לו דיור חלופי משלא נענה הדייר לפניותיה, פנתה לבית משפט השלום בבקשה לפנוי הדייר מכח סעיף 131(10) לחוק. בית משפט השלום פסק כי לחברה אכן עומדת עילת פינוי בהתאם לאמור בסעיף דלעיל, אולם משלא נמצא למשיבים דיור חלוף לטעמם, יש להעניק להם פיצוי כספי. "...בנסיבות, בהן מחד הצע הדירות בדמי מפתח באזור בני ברק הינו קטן, ומאידך המערערת עומדת על פינויים של המשיבים מהדירה, על המערערת להעמיד לרשות המשיבים את האמצעים הכספיים לרכוש דירה דומה אחרת, בבעלות מלאה, באותו אזור... ".

החברה ערערה על קביעה זו לבית המשפט המחוזי שהדגיש כי החברה הציעה לדייר הצעות שונות לדיור חלופי (כ-21 דירות) ובנוסף לדירות בדמי מפתח הציעה לרכוש דירה ולהעמידה לרשות הדייר כדייר מוגן באותם תנאים בו הוא נמצא בדירתו הנוכחית ולכל החלופות הללו הדייר סרב. בית המשפט מזכיר פס"ד של המחוזי (ע"א 575/93) בו נקבע כי יש לתת פיצוי לדייר מוגן בשווי הבעלות בדירתו אך זאת בהעדר דירות בדמי מפתח באזור מגוריו. בית המשפט ציין כי באותו מקרה לא הוצע כל פתרון אחר, הולם, למצוקתו של הדייר המוגן, בעוד שבעניין שינפלד הציעה החברה לרכוש דירה ולהשכירה בשכירות מוגנת למשיבים, שהיה זה הפתרון המאוזן ביותר שנדחה על ידי המשיבים מבלי שנתנו לכך טעם סביר. בית המשפט קבע כי "שווי דמי מפתח מהווה נקודת אחיזה המשקפת את הפיצוי הכספי אותו יש להעניק לדייר המוגן... נדגיש כי העמדת פיצוי כספי כסידור חלוף לרשות הדייר המוגן כנגזרת בגובה של עד כ-60% משווי הבעלות, מקובל על משפטנים העוסקים בענף..." נפסק כי החברה תפצה את הדייר בגובה דמי המפתח.

הדייר ערער על החלטת המחוזי לבית המשפט העליון שם השופט רובינשטיין מזכיר את פסיקת המחוזי באומרו "בית המשפט קבע, כי אין לתת יד לתוצאת פסק הדין לפיה דייר מוגן יכול שיסרב לכל הצעה לדיור חלופי בציפייה כי בסופו של יום יוענק לו פיצוי כספי אשר יאפשר לו לרכוש דירה בבעלות מלאה". כמו כן, בית המשפט ציין כאמור כי "הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה".

לסיכום
לאור האמור לעיל, נראה כי רק במקרים חריגים בהם לא נמצא באותו אזור מגורים דיור חלוף בדיירות מוגנת, יקבע בית המשפט כפיצוי לדייר המוגן דירה בבעלות או פיצוי כספי בגובה בעלות בדירה. בכל מקרה אחר, יעדיף בית המשפט להעמיד לדייר המוגן דיור חלוף באותה רמה של הדיור הקודם ובדיירות מוגנת, במידה והדייר מסרב לכל האפשרויות שמציע בעל הבית נראה כי בית המשפט יפסוק שווי כסף של זכות הדיירות המוגנת בנכס. ​

אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף ליעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה. 

ליעוץ ומידע נוסף אנא פנו: 03-9567770
כותב המאמר: עו"ד רון מלכין, עורך דין מקרעין בראשון לציון, שותף בכיר במשרד יוזוק, מלכין ואשל. עורך דין בעינייני מקרקעין וחוזים, תמא 38, פינוי בינוי, נדל"ן, נדלן בראשון לציון ועוד.

CONTACT US

ישראל גלילי 7, קריית הלאום, ראשון לציון, 75426

טל': 03-9567770 פקס: 03-9567772

  • Black LinkedIn Icon
  • Black Facebook Icon
  • Black Twitter Icon
  • Black Google+ Icon
  • Black Instagram Icon