תמ"א 38- תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים
תמ"א 38 רקע והיסטוריה- עו"ד תמ"א 38- תמ"א 38 בראשון לציון – הסכמי תמ"א 38- עקרונות להסכם תמ"א 38 – בחירת עו"ד לתמ"א 38 – בחירת יזם לתמ"א 38 הרצאה זו הוכנה לאחר פניות רבות מלקוחות משרדנו ולאחר החתמת עשרות רבות של הסכמים במסגרת תמ"א 38 על שלל גלגוליו ותיקוניו. הן בכובע משפטי כעורכי הדין של החברה היזמית והן בכובע משפטי כעורכי הדין של דיירי הבניין. כמו גם לאחר ניהול מספר לא מבוטל של תביעות אזרחיות בגין הפרת הוראות ההסכם שנחתם והן בעתירות שהוגשו למפקחת על הבתים המשותפים כנגד מיעוט סרבן. 

חקיקה
תוכנית מתאר ארצית מספר 38 לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוכנית זו אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005. ובשנת 2008 נחקק כתוצאה מתוכנית זו, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן-"החוק").
החוק, עבר מספר תיקונים עם השנים לאור העובדה שבין השנים 2008-2011 מעט מאד בקשות לקבלת היתר בניה במסגרת החוק הוגשו לועדות המקומיות.
התיקונים העיקריים שבוצעו עד לשנת 2013 הינם הגדלת הפטור של מס שבח על הקומה השנייה הנוספת המוקמת על גג הבניין הישן, צמצמום הרוב הדרוש לביצוע עבודות החיזוק ל-2/3 מדיירי הבניין, האפשרות לבנות חדרי יציאה על הגג בקומה השלישית הנוספת, כלומר הקמת דירות חדשות עם חדר יציאה על הגג או לחילופין בניית יחידת דיור עצמאית בקומה השלישית- אולם פה יש צורך בקבלת הסכמה מהוועדה המקומית ובאותה הנשימה החוק לא קבע כל קריטריונים והשאיר זאת להחלטת ועדה מקומית בלבד. 

ההסכמים הראשונים- תחילת הדרך תמ"א 38 בראשון לציון
בתחילת הדרך היינו עדים לתופעת "המאכרים" המכוערת בה כל אחד ביקש לנגוס בהר הכסף הנכסף במסגרת הסכמי תמ"א 38.
ניתן לסייר ברחובות העיר ראשון לציון- אחת הערים החלוצות בהם בוצעו הלכה למעשה הפרויקטים הראשונים של תמ"א 38 ולראות עשרות רבות של בניינים בהם מוצב לראווה שלט של יזם כזה או אחר ובשלט פרסום מעורר השראה על הפרויקט המתוכנן בבניין. רבים מהשלטים הללו מתחילים להעלות חלודה ולמעט הצבתם לא נעשה דבר. מדוע?
כאמור לעיל, בתחילת הדרך קמו גורמים רבים שבחרו להציג עצמם כלפי עם ועדה כיזמים מומחים ועתירי ניסיון בביצוע עסקאות תמ"א 38, כאשר בפועל היה מדובר בשרלטנים וזאת בלשון עדינה שבינם ובין עולם הבניה המרחק רב כרחוק מזרח ממערב, כמו גם העובדה שיכולת כלכלית לביצוע פרויקט בניה במסגרת תמ"א 38 כלל לא היה קיים.
משרדנו טיפל ומטפל כיום ב"קורבנות תמ"א 38" רבים שנפלו קורבן לשרלטנים כאלה ואחרים אשר החתימו אותם על הסכמים דרקוניים ולאחר חלוף מספר שנים ממועד החתימה לא נעשתה כל פעולה מצד "היזם" שטוען מצידו, כי ההסכם שריר וקיים וכי דיירי הבניין הם אלו שמטרפדים את ביצוע הפרויקט.
בעיה נפוצה נוספת שהתעוררה הינה ייצוג רשלני וכושל של עורכי דין שבחרו להיכנס לגל שצבר תאוצה רבה וכפי שמתווכים ושיפוצניקים רבים הפכו בין לילה ליזמי תמ"א 38 כך עורכי דין רבים ללא כל רקע מתאים התחילו לייצג דיירים בבניינים רבים רק בגלל קשר משפחתי או חברי למי מדיירי הבניין, כך שבסופו של יום דיירי הבניין יוצגו על ידי עורך דין שאינו בקיא בעולם המקרקעין בכלל ובדגש על עסקאות מורכבות בתחום.

עקרונות ההסכם העיקריים במסגרת תמ"א 38 כיום
שם המשחק- מה מקבלים בתמ"א 38
כלל אצבע נפוץ בערי המרכז כמו תל אביב, רמת גן, ראשון לציון ועוד הינו שדיירי הבניין אינם נושאים בעלות כלשהי בביצוע הפרויקט וכי היזם נושא בכל העלויות הנלוות להסכם שעיקרם הינו שכר הטרחה של עורך הדין והמפקח מטעם הדיירים. כאשר מתרחקים לערים הרחוקות מהמרכז כלל זה אינו מקובל, כך למשל באשדוד ברוב ההסכמים אותם משרדנו ליווה היזם אינו נושא בעלויות הנלוות ואף בהסכמים רבים הדיירים נדרשים לשאת בהוצאות הקמת מרפסת שמש ו/או ממ"ד.
ככל שהיזם מרוויח יותר כך הדיירים נהנים מהטבות רבות מעבר לחיזוק . לדוג' במספר הסכמים אותם משרדנו מלווה באזורי יוקרה בת"א (אזור כיכר המדינה ורמת אביב הישנה) המפרט הטכני המוצע לדירות הישנות כה עשיר ובמספר מקומות כולל אף חפירה והקמת חניון תת קרקעי והצמדת חניה לכל דירה ישנה.
בחירת עורך דין לייצוג דיירים בהסכם תמ"א 38
נקודה חשובה מאד להגעה למעמד המיוחל של קיום הסכם במסגרת תמ"א 38 הינו ייצוג הולם של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בכלל ובפרט עסקאות קומבינציה ושינוי רישום של מסמכי הבית המשותף (טאבו).
במשרדנו היינו עדים למספר לא מבוטל של עסקאות תמ"א 38 שנפלו אך ורק בגלל ייצוג כושל של עורך דין מטעם הדיירים שלא הבין ולא הכיר את המנגנונים שבהסכם ומשכך נוצר קושי רב בין הצדדים בפן המשפטי להתקדם להסכם מחייב.
כשמשרדנו מייצג יזם איננו נוהגים להמליץ לדיירים על עורך דין אולם אנו מתעקשים להתנהל מול עורך דין העוסק אך ורק בתחום המקרקעין . וכמו שאדם עומד בפני כתב אישום פלילי על עבירה כזו או אחרת הוא אינו שם עת עתידו בפני עו"ד שאינו בקיא בדין הפלילי כך גם אין כל היגיון לבחור עו"ד לייצוג בעסקת מקרקעין כה מורכבת שאינו מהתחום.
בחירת יזם לביצוע תמ"א 38
היום בחירת יזם הפכה לקלה יותר מאשר בעבר- תקופת "המאכרים" "והחאפרים" בה כל אדם שחפץ בכך הציג עצמו כקבלן/יזם מומחה לתמ"א 38.
האפשרות הנפוצה לבחור יזם שכבר ביצע הלכה למעשה פרויקטים של תמ"א 38 ולא רק מציג באתר אינטרנט תמונות של מצגת איך יראה הבניין בעתיד. להכין אתר יפה עם תמונות וסיסמאות עולה מספר אלפי דולרים שניתן לספור על יד אחת ואילו ייזום בפועל של בניין אחד עולה למעלה 5 מליון ₪ (בעדינות רבה..).
לעיתים פונים אל משרדנו דיירי בניין ומבקשים את אישורנו לקבלת קבלן שאין לו ניסיון בתמ"א 38, במצבים כאלה לא צריך לשלול ישר, מאחר ויש לבדוק תחילה מה הרקע של היזם, מה כבר בנה בפועל.
יזם שבנה מאות יחידות דיור בבניה רוויה (בניינים) ומבקש גם להיכנס לתחום של תמ"א 38, ויש לו מערך מאורגן של מהנדסים, אדריכלים, מנהלי עבודה ועוד- מדוע לפסול?. מדובר בבעל מקצוע מהתחום.

בחירת מפקח לפיקוח עבודות במסגרת תמ"א 38
נקודה חשובה ביותר שלעיתים רבות נעלמת מההסכם- מפקח מטעם הדיירים אשר יוודא בזמן אמת כי היזם פועל בהתאם לתוכנית, לתקנים, להסכם ואינו מעגל פינות בשיטת "יהיה בסדר" הידועה בארצנו. ההמלצה שלנו לבחור בעל מקצוע מקומי בעל נגישות רבה לבניין ובעל ההכשרה המתאימה וניסיון בפיקוח על עבודות בניה רויה. 

ערבות בנקאית לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38
ויכוחים רבים התגלו ומתגלים סביב סכום הערבות הבנקאית וסוגה שעל דיירי הבניין לקבל מהיזם, כאשר יזמים רבים טוענים כי כלל אין צורך בערבות בנקאית מאחר ותחילת ביצוע העבדות מותנה בהשקעה כספית עצומה העולה לעיתים על מעל למיליון ₪ עד לקבלת היתר הבניה ומשכך יש הטוענים שדי בכך כדי לאפשר תחילת ביצוע העבודות. אנו רואים בערבות הבנקאית כמעין "עזרה ראשונה" למקרה בו חס וחלילה היזם יפסיק את ביצוע העבודות לפתע וישאיר את דיירי הבניין חשופים לשלל מפגעים שיש לפתור באופן מיידי. הדוגמה הנפוצה אותה אנו מציגים לדיירים בד"כ הינה מצב בו היזם הפסיק את העבודות לאחר ששבר את גרמי המדרגות בבניין לצורך הצבת מעלית – במצב שכזה נפעיל את הערבות לצורך הקמת מדרגות זמניות עד שנכניס לתמונה יזם חדש שיכנס בנעליו של היזם היוצא. (אדגיש כי יזמים רבים ישמחו לקבל עסקה בשלב בו קיים ושולם היתר בניה והוכנו תוכנית- נתח הרווח היזמי עולה במעל למיליון ₪ בממוצע) ובלבד שעדיין ניתן למכור דירות חדשות ולהרוויח.
סכומי הערבות הבנקאית משתנות מאזור לאזור ויש הטוענים כי סכום הערבות צריך לעמוד ע"ס של 5%-8% מערך עלות הבניה.
בכל מקרה מקובל להפחית את סכום הערבות עם קצב התקדמות הבניה ולהשאיר סכום קטן יחסית לתקופת הבדק (שנה לאחר קבלת טופס 4). קצב מכירת הדירות במסגרת תמ"א 38
מנגנון נפוץ נוסף שבא להגן על זכויות הדיירים הקיימים הינו מנגנון הקובע את המועד בו יוכל היזם למכור דירות חדשות. גם פה נהוג היום לאפשר מכירה של דירות בשלבים בהתאם להתקדמות הבניה ואף להשאיר דירה אחת שתימכר רק לאחר קבלת טופס 4.
כמובן שניתן להוסיף מנגנון של מכירת דירות בכל מועד בכפוף להשארת כספי המכירה בנאמנות אצל עורך הדין של הדיירים עד למועד שנקבע בהסכם. פוליסת ביטוח במסגרת תמ"א 38
סוגיה זו נשכחת לצערי הרב בהסכמים רבים וחבל. שכן רבים חושבים שקיים נוסח אחיד של ביטוח בתחום הבניה והחיזוק במסגרת תמ"א 38 אך לא כך הדבר, ככל שהביטוח מכסה סכנות רבות כך עלותו עולה בהתאם. בעבר המלצנו לדיירי הבניין ואף ליזמים אותם אנו מייצגים להתייעץ עם סוכני ביטוח המלווים קבלנים (כלל חשוב שכן גם תחום זה שונה מתחומי ביטוח אחרים). כיום לאחר שמשרדנו ליווה עשרות פרויקטים אנו דורשים לקבל פוליסה אותה שידרגנו עם השנים ואשר מכסה סכנות רבות ואף מצב בו חס וחלילה הבניין יקרוס בשלב החיזוק או יגרם נזק לרכוש ו/או לנפש.
כמו כן חשוב מאד שהמוטבים בפוליסת הביטוח יהיו גם היזם וגם דיירי הבניין.
לוחות זמנים לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38
בהסכמים רבים ניתן דגש על לוחות הזמנים שבביצוע הפרויקט במסגרת תמ"א 38 אולם פרמטרים חשובים לא פחות נזנחו מסיבה שאינה ברורה.
להלן מספר פרמטרים שמחייבים התייחסות ללוחות זמנים בהסכם תמ"א 38:
- מועדי החתמת ההסכם עם דיירי הבניין.
- קביעת לוח זמנים ידוע למצב בו יש מיעוט סרבן שאינו חותם על ההסכם, אנו דורשים בד"כ כי במידה ויש מיעוט שאינו חותם היזם מתחיל בהכנת התוכניות וכאשר מתקבל היתר בתנאים מייד פונים בתביעה למפקחת על הבתים המשותפים כנגד הסרבנים.
- מועד יעד להגשת תוכניות להחתמת הדיירים (גרמושקה).
- מועד יעד להגשת תוכניות לוועדה המקומית.
- מועד יעד לתיקון צו בית משותף לפי ואחרי ביצוע הפרויקט – ולא לשכוח בעיקר לתקן את רישום הדירות הקיימות כך שישקפו את המצב החדש ככל שיש תוספת בניה כמו ממ"ד.
- כמובן לוח זמנים לביצוע הפרויקט הכולל מועד יעד לקבלת היתר בניה והתחלת ביצוע העבודות מקבלתו.
- מועד לביצוע תיקונים בהתאם לתקן/דרישת מפקח הדיירים.
סרבנים לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38 המיעוט שמסרב לחתום על הסכם במסגרת תמ"א 38 מתחלק למספר קבוצות:
- אוכלוסיה מבוגרת שחוששת מאד לחתום על ההסכם מסיבות של חוסר הבנה או חוסר סיוע מצד בני משפחה (אם יש) עם דיירים אלו יש להתנהל בעדינות וסבלנות רבה, שכן הסירוב לחתום נובע מחשש מההסכם עכב אי הבנה וחשש משינוי הסטאטוס קוו. במקרים אלו אנו מנסים לאתר קרובי משפחה צעירים ודרכם בעצם להסביר בפשטות לדיירי מה מהות ההסכם. כל מקרה לגופו ולעיתים יש צורך בפתרונות יצירתיים בכדי לרצות את הדייר.
- הצעה לא מקובלת- מדובר בדיירים שרצו להביא יזם אותו הם מכירים אולם הרוב בחר בסופו של יום ביזם אחר או עו"ד אחר. אותו מיעוט שהצעתו לא התקבלה "נעלב" ועקב זאת אינו חותם על ההסכם.
- השותפים לרווח היזם- מדובר בתופעה שהצטמצמה רבות בשנתיים האחרונות והייתה נפוצה בעבר, אולם במשרדנו עדיין נתקלים בה לעיתים. אלו הדיירים שבטוחים שמגיע להם משהו נוסף מהיזם, כל דייר והפנטזיה שלו: כסף מזומן, שיפוץ לדירה, חניה בטאבו, אחוזים מרווחי היזם ועוד כיד הדמיון הפורה. אני שב ומזכיר כי בפרויקט תמ"א 38 אחד מהכללים המרכזיים שבית המשפט בודק ככל ומגיעים לפתחו הוא "עיקרון השוויון" משכך אין להיעתר לדרישות של מיעוט שכן אין לדרישתם כל לגיטימציה חוקית או חברית – מדוע שאר הדיירים יקופחו??
ישנם עוד סרבנים אולם בחרנו להתמקד בעיקר. כך או כך אין מה להירתע מסרבנים ככל שהרוב והיזם עומדים בדרישות החוק. נקודה נוספת -מתוך עשרות רבות של הסכמים אותם משרדנו ערך, בודדים הבניינים בהם חתמו 100% מהדיירים על ההסכם בשלב הראשון בו חתמו רוב הדיירים, ישנו מיעוט שחותם רק לאחר שמקבל מכתב התראה מעורך דין והרבה מהסרבנים שהכרנו חתמו עם קבלת כתב תביעה ובטרם הדיון בעתירה. אולם גם אם יש צורך לפנות להליך משפטי לאכוף על המיעוט ביצוע הפרויקט, כיום המצב ברור וישנן הלכות שקבעו בתי המשפט. 

בפסק דין שניתן לאחרונה – (עשא (ת"א) 17295-01-12 אסתר נחמיאס־מתוק נ' עמנואל סמולק) במסגרת ערעור על החלטת המפקחת על המקרקעין במחוז תל אביב, אשר אישרה פרויקט תמ"א 38 בבניין בו מתגוררים המערערים, בהתאם להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, והורתה על ביצוע הפעולות הנדרשות הכרוכות בכך. 

בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים דחה את הערעור, בקובעו כדלקמן:
במקרה דנן, קובע בית המשפט, באישור התוכניות הרלבנטיות פעלו הרשויות במסגרת סמכותן ושיקול דעתן, ואישרו תוספת בקומה 5 לכל דירה על הגג שעל קומה 4, כחלק משתי הדירות שבקומה 4, שמותרות במסגרת תמ"א 38. מאחר שחוק החיזוק חל גם על התוכנית הנ"ל, הרי שהמפקחת מוסמכת להורות גם על ביצוע עבודות אלו.
בניית הקומה הרביעית יחד עם הקומה החמישית אושרה בהחלטת הועדה המקומית לתו"ב, מיום 31.10.2010, לאשר בקשת המשיבים להיתר בנייה בתנאים. התנגדות המערערת לבקשה זו נדחתה, ואף ערר שהגישה המערערת על היתר זה נדחה, ומשכך הפכה החלטה זו לחלוטה.
גם מהנדס עיריית ר"ג אישר כי בהחלטת הועדה המקומית וועדת הערר מולאו דרישות סעיף ההגדרות (סעיף 1) בחוק החיזוק ל– "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים". מכתב מהנדס עיריית ר"ג הוא ראיה קבילה, וצדקה המפקחת כשראתה לסמוך על מכתב זה, משלא הצליחה המערערת לסתור נתונים אלה.
לא זו אף זו, קובע בית המשפט, הרציונאל של חוק החיזוק הוא לעודד דיירי בניינים לבצע עבודות חיזוק מפני רעידות אדמה. לפיכך, המפקח רשאי לאשר לפי סעיף 5(א) לחוק החיזוק, לאחר שמיעת טענות דיירי הבניין, הוספת דירות חדשות בבניין, ללא הגבלת מספרן, גם אם אין זה הכרחי לצורך חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, וזאת כדי שליזמים וקבלנים תהיה כדאיות לעסוק בחיזוק מבנים. חוק החיזוק מאפשר הוספת הדירות החדשות בהסכמה של 2/3 מבעלי הדירות והרכוש המשותף בבניין (כפי שמתקיים בעניינינו), בעוד שלפני חוק החיזוק (שנחקק בשנת 2008) נדרשה לכך הסכמת כל בעלי הדירות (לפי חוק המקרקעין, התשכ"ה-1965). צדקה המפקחת בקביעתה כי סעיף 5(א) לחוק החיזוק, שמאפשר הוספת דירות חדשות, לא קובע כי הוספת הדירות החדשות מוגבלת להוספת קומה אחת בלבד לבניין. בעניינינו נתבקשה הוספת שתי דירות חדשות בקומה 4, שלהן הרחבה על הגג, בקומה 5, והוכח לפני המפקחת כי הדבר אושר כדין ע"י הרשויות.
גם מאזן הנוחות אינו פועל לטובת המערערת אלא לטובת המשיבים. המערערת לא הצביעה על נזק קונקרטי שייגרם לה. מאידך, היא היחידה שאינה מתגוררת בנכס ולכן אינה חשה בהילות לביצוע החיזוק והשיפוצים הנוגעים לחיי היום-יום של יתר הדיירים. האינטרס הציבורי ושיקולי מדיניות תומכים במסקנה שטובת יתר דיירי הבניין לשפר איכות חייהם ולא להיפגע מרעידת אדמה או אירוע מסוכן אחר, ולהשיג באותה הזדמנות גם בניית ממד"ים ותוספות, גוברים על האינטרס של העותרת.

סיכום:
פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט בניה מסוג דומה לעסקת קומבינציה (בעסקת קומבינציה קלסית בעל הקרקע נותן ליזם לבנות דירות והיזם מקבל כסף או חלק מהדירות שנבנו על הקרקע).
מדובר בעסקה מורכבת ובעל סכנות רבות ובשל כך יש לפעול בזהירות ולקבל החלטות מושכלות מתחילת ההליך: בחירת נציגות הולמת לדיירי הבניין, בחירת עורך דין מתאים שיהיה נגיש לדיירים ובעיקר בעל ניסיון עשיר בתחום המקרקעין על שלל גווניו בכלל ובפרט בעל ניסיון בייצוג עסקאות תמ"א 38, בחירת יזם בעל רקע מתאים מתחום הבניה ובעל יכולות מוכחות בביצוע פרוייקטים ויכולת כלכלית.

כותב המאמר: עו"ד עמנואל יוזוק, עורך דין מקרעין בראשון לציון, ממשרד יוזוק, מלכין ואשל המתמחה בעסקאות מקרקעין וחוזים, תמא 38, פינוי בינוי, נדל"ן, נדלן בראשון לציון ועוד.

ליעוץ ומידע נוסף אנא פנו: 03-9567770

CONTACT US

ישראל גלילי 7, קריית הלאום, ראשון לציון, 75426

טל': 03-9567770 פקס: 03-9567772

  • Black LinkedIn Icon
  • Black Facebook Icon
  • Black Twitter Icon
  • Black Google+ Icon
  • Black Instagram Icon